Aquest article s’inspira en la guia Cooperativitzem el sòl privat a Catalunya, elaborada per Perviure, que recull eines, consells i casos pràctics per facilitar l’accés al sòl privat en projectes de cohabitatge. És una lectura imprescindible per a qualsevol grup que vulgui fer el pas cap a un habitatge més just, cooperatiu i arrelat al territori.
A continuació, t’expliquem en quatre passos com iniciar la cerca, valorar els sòls disponibles, entendre els mecanismes d’accés i dissenyar un pla de finançament sostenible. Som-hi!
Pas 1: Com buscar els solars o habitatges?
Abans de començar a buscar un solar per fer-hi cohabitatge, és clau parar-se un moment i respondre algunes preguntes bàsiques: qui sou com a grup? Què voleu fer exactament? Teniu una visió clara del projecte? Esteu obertes a noves incorporacions? De quin temps, recursos o xarxes de suport disposeu? I, sobretot, com us organitzareu per tirar endavant la recerca?
Un cop feta aquesta reflexió inicial, és moment de definir els criteris de cerca: en quin territori voleu estar, quin tipus d’entorn us encaixa, quants habitatges voleu construir, quina superfície necessiteu i quin és el vostre marge econòmic. Això us ajudarà a filtrar millor les opcions i a evitar pèrdues de temps o frustracions. També convé pensar quina estratègia de recerca seguir segons el tipus d’entorn (urbà, rural, nucli petit…) i activar canals diversos: portals immobiliaris, ajuntaments, immobiliàries locals, xarxes socials o observació directa sobre el terreny.
Pas 2: Quins sòls adquirir?
Quan ja teniu clars els criteris i la capacitat del grup, toca explorar quins tipus de sòls o edificis són viables per a un projecte de cohabitatge. Tant si es tracta d’un solar buit com d’un edifici per rehabilitar, caldrà saber quina qualificació urbanística té, quants habitatges hi permet fer i si el projecte encaixa amb les condicions que marca el planejament municipal. Si cal fer canvis, haureu de valorar si són factibles i si l’Ajuntament hi està disposat.
Els sòls residencials són l’opció més directa, però també existeixen altres opcions interessants, com els allotjaments dotacionals (molt útils per a col·lectius com gent gran o joves), sòls d’equipament, residencials comunitaris o fins i tot masies en sòl rústic. En alguns casos, com ara edificis patrimonials o finques en sòl no urbanitzable, les limitacions són més grans i caldrà estudiar-les molt bé. Parleu amb els serveis tècnics del municipi per veure si hi ha marge per fer modificacions urbanístiques que facilitin l’encaix del vostre projecte: augmentar densitats, reduir exigències d’aparcament, reconèixer l’ús cooperatiu, etc.
Pas 3: Com adquirir-los?
El camí més habitual per accedir al sòl és la compra directa, però no és l’únic. Hi ha fórmules com el dret de tanteig i retracte, la copropietat (compartida o temporal), el lloguer o la cessió d’ús, el dret de superfície o la masoveria urbana i rural, que poden ser més assequibles i flexibles segons el tipus de sòl i la realitat del grup. En cada cas, caldrà analitzar les condicions, els terminis i la seguretat jurídica que ofereix cada fórmula.
Escollir com adquirir el sòl per a una cooperativa d’habitatges dependrà del pressupost, del grau de maduresa del projecte i de les aliances institucionals que pugueu activar.
Pas 4: Com finançar-ho?
El finançament del projecte és una peça clau que convé treballar des del principi. Si heu d’adquirir el sòl, especialment mitjançant una compra, caldrà preveure un desemborsament inicial important. Podeu optar per demanar un préstec a entitats especialitzades (ICF, Fiare, Coop57, CoopHalal) o bé fer-ho amb aportacions pròpies i suport extern (títols participatius, capital social, xarxes afins…). En qualsevol cas, és imprescindible tenir definida la viabilitat econòmica del conjunt del projecte abans de comprometre’s amb cap operació.
Per finançar tot el projecte de cohabitatge (sòl i promoció), combinareu fons propis, finançament extern, subvencions i suport mutu. Normalment, es demana que les sòcies aportin un 20% del pressupost total. Però també podeu explorar formes col·lectives de finançament com micromecenatge, préstecs entre particulars o mecanismes de cooperació dins del mateix grup. I no oblideu els ajuts públics: algunes administracions ofereixen subvencions o avals que poden marcar la diferència.
En vols saber més?
Descarrega’t la guia!
